Egal ob Grundstück oder Immobilie – jeder, der eines der beiden besitzt, zahlt in Deutschland jährlich die Grundsteuer. Ab dem 1. Januar 2022 ändert sich jedoch einiges, denn es findet eine Neuberechnung jedes Grundstücks statt. In diesem Beitrag erklären wir Dir, was die Grundsteuer ist und wie sie ermittelt wird. Außerdem erfährst Du, warum sie so wichtig für die Kommunen ist. Wie viel Grundsteuer zahlst Du und was wird sich ab 2022 ändern? Wir geben Dir hier alle Antworten auf Deine wichtigsten Fragen.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer wird von Gemeinden und Städten erhoben. Das Finanzamt schickt den Grundsteuermessbescheid an Dich raus und sorgt damit für die Grundlage, dass die Gemeinde die Steuer festsetzen kann. Wie hoch die Steuer für das jeweilige Grundstück ist, entscheidet dann die Gemeinde, in der das Grundstück angesiedelt ist. Danach erhältst Du als Eigentümer den Grundsteuerbescheid per Post. Durch die Grundsteuer wird die Infrastruktur von Kommunen erhalten und gefördert, da der Betrag komplett an die Gemeinden fließt. Dabei ist jeder Grundbesitzer dazu angehalten, diese zu zahlen.
Zwei Gesetze zur Grundsteuer finden hier Anwendung:
Das Grundsteuergesetz beinhaltet die Regelungen, wann und in welcher Höhe die Grundsteuer erhoben wird. Während das Bewertungsgesetz wichtig für die Bewertung von Grundstücken ist. Da die Grundsteuer eine objektbezogene Steuer ist, bezieht sie sich lediglich auf den Wert und die Beschaffenheit eines Steuerobjekts. Die persönlichen Verhältnisse des Steuerschuldners werden nicht in Betracht gezogen, deswegen ist sie eine Objekt- bzw. Realsteuer.
Grundsteuerreform: was sich bald ändert
Am 02. Dezember 2019 wurde das neue Gesetz zur Grundsteuerreform vorgetragen. Dadurch soll eine verfassungskonforme Grundsteuer vom Gesetzgeber geregelt werden. Ab dem 01. Januar 2025 tritt diese neue Regelung dann in Kraft.
Hauptgrund für die Grundsteuerreform: die bislang unfaire Berechnung, die nicht mehr den heutigen Ansprüchen der Gesellschaft genügt. Die ursprüngliche Berechnung stammt aus den 1960er Jahren. Zukünftig sollen folgende Faktoren berechnet werden:
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
- Gebäudeart
- Baujahr
- Wohnfläche
Während das Dreistufenverfahren zur Berechnung der Grundsteuer beibehalten werden soll, muss ein neues Verfahren zur Bewertung der Grundstücke eingeführt werden. Zusätzlich will das Land den Hebesatz C einführen, der für unbebaute, aber bebauungsfähige Grundstücke gilt. Geplant ist, dass dieser Hebesatz höher ist als A und B, um eine schnelle Bebauung zu fördern.
Wie wird die Grundsteuer ermittelt?
Du fragst Dich jetzt wie die Grundsteuer berechnet wird? Das ist gar nicht so kompliziert wie es anfangs scheint. Die Höhe der Grundsteuer wird anhand eines Verfahrens ermittelt, das in drei Stufen aufgeteilt ist. Dies haben wir Schritt für Schritt festgehalten.
Schritt 1: Einheitswerte festlegen
Im ersten Schritt wird der Einheitswert vom Lagefinanzamt festgelegt. Die Grundlage dafür ist das Bewertungsgesetz und wird im Regelfall unter Anwendung des Ertragswertverfahrens bestimmt. Der Bescheid wird über den festgelegten Einheitswert erlassen.
Schritt 2: Grundsteuermessbetrag ermitteln
Vom Einheitswert ausgehend kann das Finanzamt nun die Grundsteuermesszahl ermitteln. Der Einheitswert wird mit der Steuermesszahl multipliziert und ergibt den Grundsteuermessbetrag. Wichtig: Die Steuermesszahl hängt immer vom Steuerobjekt ab.
Schritt 3: Gemeinde berechnet
Als dritter Schritt berechnet die Gemeinde oder Stadt im Anschluss den Betrag der zu zahlenden Grundsteuer. Die Formel dafür lautet: Grundsteuermessbetrag multipliziert mit dem Grundsteuerhebesatz ist gleich Grundsteuer. Dieser ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich und kann enorm schwanken. Gerne informieren wir Dich von 3S.tax zu dem Grundsteuermessbetrag in Deiner Stadt und was Du aus steuerlicher Sicht zu tun hast.
Steuermesszahl
Die Höhe der Steuermesszahl schwankt je nach Grundstück. Während sie bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben 6 Promille, also sechs Tausendstel beträgt, ist sie bei Einfamilienhäusern deutlich niedriger. Dort kommt es darauf an wie hoch der Einheitswert ist, aber sie liegt entweder bei 2,6 oder 3,5 Promille als Steuerzahl. Mit dem ermittelten Grundsteuermessbetrag erlässt das Finanzamt einen Bescheid, auf dessen Grundlage die Grundsteuer berechnet wird. Die erste Version geht an den Besitzer des Grundstücks und die Zweitschrift an die Gemeinde.
Was sind Hebesätze?
Du weißt nun bereits was die Grundsteuer ist und wie man die Höhe berechnet. Jetzt kommen wir zu den Hebesätzen, die stark von Kommune zu Kommune variieren. Das liegt daran, dass jede Gemeinde diesen selbst bestimmt. Wenn Du wissen willst, wie hoch der Hebesatz in Deiner Gemeinde ist, schau beim Statistischen Bundesamt vorbei. Die haben eine Karte mit allen aktuellen Grundsteuerhebesätzen. Der niedrigste Hebesatz findet sich in Ingelheim in Hessen mit 80 Prozent, während der höchste im nordrhein-westfälischen Witten bei 910 Prozent liegt.
Du kennst das wahrscheinlich: Manche Städte sind lebenswerter und beliebter als andere. Oft haben die Hebesätze der Gemeinde darauf einen starken Einfluss. Dadurch wird beispielsweise die Bevölkerungsentwicklung von Stadt oder Gemeinde beeinflusst. Im Jahr 2014 lag das Volumen der Grundsteuer bei 14 Milliarden Euro, obwohl sie nicht den wichtigsten Teil der Kommunalfinanzen darstellt – ein enormer Wert.
Ein kurzer Vergleich zur Anschaulichkeit für Dich: Die Grundsteuer B macht in Bayern zehn Prozent des gemeindlichen Steueraufkommens und in Sachsen ungefähr 16 Prozent aus. Auch wenn dies auf den ersten Blick nicht viel erscheint, ist diese Steuer sehr wichtig für die Kommunen. Die Vorteile der Steuer sind:
- Sie ist nicht, wie andere, von der Konjunktur abhängig.
- Sie ist eine verlässliche Größe (der Grund der Kommune ändert sich kaum mit der Zeit).
- Keine andere Instanz entscheidet, welcher Anteil der Steuer an die Kommunen abgeht (Steht den Kommunen komplett zu).
Gesetzliche Grundlage
Ganz wichtig bei der Grundsteuererhebung: sie darf nicht willkürlich erfolgen. Dafür sind die wichtigsten Faktoren zur Berechnung im Grundsteuergesetz (GrStG) festgehalten:
- Steuermesszahl
- Steuermessbetrag
- Zahlungszeitraum
Jedes Grundstück wird nach den bestimmten Vorschriften, die im Bewertungsgesetz geregelt sind analysiert.
Welche Grundsteuerarten gibt es?
Ob Betriebe in Land- oder Forstwirtschaft, Betriebsgrundstücke und -gebäude, Erbbaurechte, Teileigentum und privates Wohneigentum – all diese werden besteuert. Du zahlst also auch Grundsteuer, wenn Du ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung besitzt. Generell wird zwischen Grundsteuer A (agrarisch) und B (baulich) unterschieden. Doch mit Eintritt der Grundsteuerreform wird nun die Grundsteuer C eingeführt. Was hinter den verschiedenen Arten steckt, verraten wir Dir hier.
Grundsteuer A
Die Grundsteuer A wird auf alle land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke erhoben. Das heißt, Du zahlst sie nur, wenn Du ein Eigentümer von Agrarfläche bist.
Grundsteuer B
Die Grundsteuer B umfasst alle bebaubaren und bebauten Grundstücke. Deshalb kennst Du sie vielleicht als Grundstückssteuer. Diese Steuer macht einen Großteil der gesamten Grundsteuer in unserem Land aus. Wichtig: Du zahlst nicht nur Grundsteuer, wenn Du ein Haus besitzt, sondern ebenfalls für eine Eigentumswohnung.
Grundsteuer C
Ab 2025, bei Eintritt der Grundsteuerreform, kommt die Grundsteuer C ins Spiel. Diese gab es in den 1960er Jahren bereits und ist somit ein Wiederholungstäter. Sie greift, wenn Du ein Grundstück besitzt, das bisher unbebaut, aber als baureif klassifiziert wurde. Deine Stadt oder Gemeinde ist hier in der Macht, einen höheren Hebesatz festzulegen, wenn Dein Grundstück schon lange Zeit brach liegt. Die Regelung soll helfen, den Bauplatzmangel und die damit einhergehende Bodenspekulation zu minimieren.
Was ist das richtige Grundsteuermodell?
Welche Bemessungsgrundlage ist die Richtige für die Zukunft? Das wurde bereits lange vor dem eigentlichen Urteil des Bundesverfassungsgerichts diskutiert. Ob wertabhängige oder wertunabhänge Modelle – beide wurden schnell wieder verworfen. Zunächst wurde ein Modell auf Basis der Verkehrswerte diskutiert. Dieses solle die Grundsteuer nach dem Äquivalenzprinzip vereinfachen und ein gebäudewertunabhängiges Kombinationsmodell darstellen.
Drei Modelle
Wie das oft bei gesetzlichen Prozessen ist: Viele Modelle wurden vorgeschlagen und wieder verworfen. In der ganzen Debatte haben sich drei Modelle herauskristallisiert, die von den Ländern in die engere Auswahl genommen wurden und für Dich relevant sein könnten:
- Das Bodenwertmodell: Der Wert eines Grundstücks ist entscheidend.
- Das Kostenwertmodell: Bau- oder Sanierungskosten der Häuser auf einem Grundstück werden miteinbezogen.
- Das Äquivalenzmodell: Die Fläche von Grundstücken und Gebäuden spielt in dem Fall eine ausschlaggebende Rolle.
Öffnungsklausel: Was ist das eigentlich?
Spätestens im Jahr 2025 wird die eine Grundsteuerberechnung nach abweichendem Länderrecht (per Öffnungsklausel) in ganz Deutschland bewirkt. Entweder ein Bundesland wählt das „Bundesmodell“, welches vom Bundesfinanzministerium entwickelt wurde oder ein eigenes. Beim Bundesmodell muss die Immobilie komplett neu bewertet werden. Dafür werden folgende Werte neu berechnet:
- Bodenrichtwert
- Grundstücksfläche
- Immobilienart
- statistische Nettokaltmiete
- Gebäudefläche
- Mietniveaustufe
Die steigenden Bodenpreise können in vielen Orten ab 2025 dafür sorgen, dass die Grundsteuerbewertung höher ausfällt.
In welchem Bundesland wohnst Du? Das ist ein wichtiger Faktor für die Grundsteuerhöhe. In Bayern soll die Grundstückssteuer ab nächstem Jahr an der Fläche des Grundstücks orientiert werden. Damit wollen Sie Dich als Grundbesitzer entlasten und höhere Steuern umgehen. Auch andere Bundesländer springen auf diesen Zug auf und entwerfen ihr eigenes Modell. In Hamburg soll die Wohnlage (normal vs. gut) ausschlaggebend sein. Während in Baden-Württemberg nur die Grundstücksfläche und der Bodenwert in die Rechnung mit einfließen.
Wann wird die Grundsteuer bezahlt?
Wie bezahlst Du die Grundsteuer? Im Normalfall in vier Raten über das Jahr verteilt. Immer zum 15. Februar, Mai, August und November werden diese fällig und müssen an die Stadt oder Kommune gezahlt werden. Bei einer geringen Steuer zählen Ausnahmeregelungen – bei weniger als 15 € im Jahr zahlst Du nur eine Rate im August. Liegt der Wert zwischen 15 und 30 € bezahlst Du in zwei Raten (Februar und August). Deine Gemeinde oder Stadt legt den Wert oft für ein Kalenderjahr fest – ändern sich die Hebesätze nicht, kann dies auch für mehrere Jahre festgelegt werden.
Was passiert bei Eigentümerwechsel?
Was, wenn Du erst Mitte des Jahres zum Eigentümer eines Hauses oder Grundstücks wirst? Oder Du nur für ein paar Monate des Jahres ein Grundstück besitzt? In dem Fall gilt diese Regel: Der Eigentümer, der zum 1. Januar eines Jahres eingetragen ist, zahlt für das komplette Jahr die Grundsteuer. Ein Verkauf während des Jahres hat keinen Einfluss auf das laufende Kalenderjahr. Du kannst aber mit dem Käufer Deiner Immobilie bzw. Grundstücks oder als Verkäufer eine Abmachung im privaten regeln. Dies ist unabhängig vom Finanzamt oder der entsprechenden Gemeinde.
Wie beeinflusst die Veränderung des Grundeigentums die Grundsteuer?
In vielen Fällen bleibt das Grundeigentum in einem Steuerjahr nicht konstant, sondern verändert sich. Dies passiert zum Beispiel, wenn eine Bebauung stattfindet, welche die Substanz des Hauses betrifft. Kaufst Du zusätzliches Land oder veräußerst Parzellen, berechnet das Finanzamt einen anteiligen Wert. Hier wird die Berechnung des Einheitswerts noch komplizierter, es gibt aber eine solide Rechengrundlage. Handelt es sich um komplexe Fälle, wie eine komplett neue wirtschaftliche Einheit, kommt es zur Nachfeststellung durch das Finanzamt.
Darf die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?
Darfst Du als Vermieter die Grundsteuer auf Deine Mieter umlegen? Ja, allerdings muss das im Mietvertrag festgelegt sein (meist als umlagefähige Nebenkosten). Dann kann ein Vermieter jederzeit und ohne Probleme die Grundsteuer seines Hauses auf alle Mieter umlegen.
Was bedeutet das für Mieter und Eigentümer?
Mit wie viel Grundsteuer musst Du rechnen? Die Reform sieht vor, dass die Grundsteuer kostenneutral ausfällt. Doch die Neuberechnung wird Folgen haben. Denn manche Steuerzahler müssen mehr zahlen als andere – je nach Immobilienwert. Da momentan ein großes Ungleichgewicht herrscht, wird die Änderung für manche Steuerzahler mehr Auswirkungen haben als für andere.
Während Eigentümer von klassischen Einfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken oder Mieter in Großstädten wahrscheinlich draufzahlen, haben Besitzer von Mehrfamilienhäusern und Mieter in strukturschwachen Gegenden den Vorteil, dass die Grundsteuer bei Ihnen voraussichtlich sinkt. Doch Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten auf Dich als Mieter umlegen. Erhöhte Mieten können die Folge sein. Du hast noch Fragen zur Erhöhung der Grundsteuer oder was Du dagegen tun kannst? Wir bei 3S.tax helfen Dir gerne alle steuerlichen Angelegenheiten zu klären.
Änderung der Grundsteuerhöhe
Wie entstehen Änderungen der Grundsteuerhöhe? Wenn Deine Gemeinde den Hebesatz oder das verantwortliche Finanzamt den Einheitswert erhöht. Zu Deiner Information: Der Grundsteuerbescheid gilt immer für ein Kalenderjahr, egal ob währenddessen Änderungen anfallen. Ein Verkauf des Steuerprojekts kann sich in bestimmten Fällen auf die Steuerpflicht an sich auswirken. Beispielsweise, wenn Du als Privatperson Dein Grundstück an einen gemeinnützigen Verein verkaufst und dieser das Grundstück dann für gemeinnützige Zwecke in Anspruch nimmt. In dem Fall wird das Grundstück zum Januar des Folgejahres von der Grundsteuer befreit.
Persönliche finanzielle Situation und was passiert, wenn Du nicht zahlst?
Die Höhe der Grundsteuer hängt nicht von Deinen persönlichen Finanzen ab. Demnach schaut das Finanzamt nicht in jedem Einzelfall, ob Du solvent bist oder Hypotheken auf Deinem Grundbesitz hast. Für unbebaute Grundstücke zahlst Du weniger und auch Nießbrauch und Wohnrecht beeinflussen die Steuerschuld.
Ob Kirchen, Grundbesitz der öffentlichen Hand und gemeinnützige Körperschaften – all diese sind auf Grundlage der Befreiungsvorschriften von der Grundsteuer befreit.
Doch was passiert, wenn Du nicht zahlen kannst? Wie bei anderen offenen Rechnungen erhältst Du nach Nichtzahlung eine erste Mahnung. Dabei fordert Dich das zuständige Kassen- und Steueramt (als Vollstreckungsbehörde) auf, innerhalb der nächsten zwei Wochen den Betrag zu überweisen. Tust Du das nicht, steht das Vollstreckungsamt vor Deiner Tür. Als Eigentümer hast Du allerdings die Möglichkeit, bei schlechter finanzieller Lage die Zahlung nach einem Antrag bei der Gemeinde für einen festgelegten Zeitraum zu pausieren.
Es kann teuer werden!
Den Hebesatz legen die Kommunen immer noch selber fest, dies gilt für alle Bundesländer. Am Ende der Berechnung bestimmt der Hebesatz der Gemeinde die Höhe, der zu zahlenden Grundsteuer.
Das Komplexe an der Grundsteuerberechnung ist, dass jedes der Bundesländer für sich entscheiden kann, welchem Prinzip es nachgeht. Demnach ist es für Laien schwierig den Durchblick zu behalten. Ob bei Deiner anfallenden Steuer- oder Feststellungserklärung – wir von 3S.tax greifen Dir unter die Arme.
Aufkommensneutralität
Nachdem die Kommunen die einzelnen Hebesätze angepasst haben, steht fest, wie viel Grundsteuer Du ab 2025 zahlen musst. Die neue Reform soll allerdings nicht dazu führen, dass die Grundsteuer mehr Steuereinnahmen generiert, sondern eine Aufkommensneutralität sowie Gleichverteilung wird angestrebt. Demnach ist es wichtig, dass Kommunen die neuen Grundsteuerwerte kennen, um die Höhe der Hebesätze gerecht zu bestimmen.
Unser Service bei 3S.tax
Du hattest keine Ahnung von der Grundsteuer und der dazugehörigen Feststellungserklärung? Wir hoffen, dass wir Dir mit unserem Beitrag einen guten Überblick bieten konnten. Die ganzen Informationen sind für Laien nicht auf einen Blick zu verstehen. Als Deine digitalen Steuerberater helfen wir Dir zu überblicken, welche Grundsteuer auf Dich zukommt. Außerdem können wir Dir bei der Erstellung der Feststellungserklärung zur Grundsteuer zur Seite stehen und nehmen Dir viel Arbeit im Prozess ab.