Alle Eigentümer von Grundbesitz oder Immobilien müssen eine Feststellung der Grundsteuerwerte anfertigen (lassen) und eine Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung) zur Grundsteuer abgeben. Uns alle erwartet ab dem 1. Januar 2022 eine Änderung, denn ab da muss jedes Grundstück in Deutschland neu bewertet werden. Damit Du gut vorbereitet in den Prozess startest haben wir von 3s.tax hier die wichtigsten Informationen dazu zusammengetragen.
Von einer Definition und Erklärung der neuen Grundsteuerreform bis zu unserem Tool, das Dir auf dem Weg zur perfekten Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung) beisteht. Welche Auswirkungen hat die Änderung der Grundsteuer? Hier erfährst Du alles Wissenswerte zum Thema. Im folgenden Text nennen wir die Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung) aus Vereinfachungsgründen auch gerne mal die “Grundsteuererklärung”.
Wie viel Grundsteuer Du zahlst, hängt immer von dem Bundesland ab, in dem Du wohnst. Die Hebesätze der unterschiedlichen Kommunen schwanken zwischen 80 und 910 Prozent, wodurch enorme Unterschiede bei den Steuern von Bundesland zu Bundesland entstehen. Die momentane Grundsteuer basiert noch auf Werten aus den 1930er (Ostdeutschland) und 1960er Jahren (Westdeutschland) – ganz schön veraltet. Deswegen wurde am 10. April 2018 ein Verstoß des Gleichheitsprinzips vom Bundesverfassungsgericht festgestellt und eine Grundsteuerreform eingeleitet.
Die Grundsteuer ist eine Substanzsteuer, die sowohl auf Eigentum als auch auf Erbbaurechte von Grundstücken fällt. Diese ist rechtlich im Grundsteuergesetz (GrStG) festgelegt und bundeseinheitlich. Unterteilt in Grundsteuer A und B, meint Grundsteuer A landwirtschaftliche Flächen, während Grundsteuer B bebaute und bebaubare Flächen beinhaltet. Bei beiden Versionen gibt es die Variablen Einheitswerte, Grundsteuermesszahl und Hebesätze. Die Grundsteuer C wird ab 2025 folgen und besteuert alle Grundstücke die bebaubar sind, aber schon längere Zeit unbebaut sind.
Für Städte und Gemeinden ist die Grundsteuer besonders wichtig, denn sie ist eine bedeutende Einnahmequelle. Zusammengefügt mit der Gewerbesteuer und örtlichen Verbraucher- und Aufwandssteuern ergeben diese die Gemeindesteuer. Diese fließt komplett in die Kassen der Kommunen, wodurch die hohe Relevanz für die Selbstverwaltung kommt.
Da die Bemessung des Einheitswerts am 10. April 2018 für verfassungswidrig erklärt wurde, ist es nun problematisch für die Kommunen. Denn ohne Beschließung der Grundgesetzreform können sie keine Grundsteuerbescheide mehr verschicken. Die Notwendigkeit der Reform war zwar lange bekannt, dennoch hat das Bundesverfassungsgericht immer wieder Beschwerden gegen die Erhebung der Grundsteuer abgelehnt. Im Jahr 2010 beantragte das Gericht eine Prüfung der Einheitsbewertung. Der Bundesfinanzhof reagiert vier Jahre später darauf mit einer Prüfung auf Verfassungswidrigkeit beim Bundesverfassungsgericht.
Wie Du Dir wahrscheinlich denken kannst, sind die Bemessungsgrundlagen der Grundsteuer schon lange veraltet. Die Neubemessung wurde allerdings wegen des langwierigen Prozesses immer wieder aufgeschoben. Vorherige Einheitswerte wurden zwar von Zeit zu Zeit prozentual angehoben, aber nicht grundlegend angepasst. Damit sind die Wertverhältnisse der heutigen Zeit nicht mehr richtig abgebildet. Deswegen kommt es mittlerweile zu großen Ungleichbehandlungen der Grund- und Immobilienbesitzer. Ein neues Modell zur Berechnung der Grundsteuer soll nun diese Unterschiede ausgleichen. Auf die Kommunen und Dich als Eigentümer kommt dadurch ein großes Arbeitsaufkommen zu.
Das Finanzamt nutzt zur Berechnung der Grundsteuer den Einheitswert. Das sehr komplizierte Feststellungsverfahren (daher auch Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung)) macht es Dir als Privatperson nahezu unmöglich, die Grundsteuer zu berechnen. Zum Stichtag (1. Januar des Folgejahres) kümmert sich das Finanzamt um die Berechnung. Wichtig bei der Grundsteuer Berechnung sind:
Du zahlst Deine Grundsteuer immer vom Vorjahr. Zum Beispiel zahlst Du die von 2019 im Jahr 2020.
Unser Tipp: Unser eigener Rechner ermöglicht es bei Angabe des ungefähren Wertes Deiner Immobilie oder Deines Grundstücks die Kosten für die Feststellungserklärung zu ermitteln. Wir stehen Dir mit unserem Know-How als professionelle Steuerberater zur Seite und erstellen gerne Deine Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung) und übermitteln sie an das zuständige Finanzamt. Dabei setzen wir auf Kommunikation auf Augenhöhe und einen vollständigen digitalen Workflow!
Doch wie setzt sich die Grundsteuer zusammen? Die drei wichtigen Werte der Grundsteuer – der Einheitswert, die Steuermesszahl und der Hebesatz – fließen in die Berechnung der Grundsteuer mit ein und bilden die entsprechende Formel. Ab dem 1. Januar 2025 wird diese eingesetzt. Der Einheitswert wird individuell für alle Grundstücke, Betriebsgrundstücke sowie land- und forstwirtschaftliches Vermögen festgelegt. Demnach ist es umso schwieriger als Laie den Überblick zu behalten, insbesondere wenn Du mehrere Grundstücke besitzt.
Die Steuermesszahl ist auf die Grundstücksart bezogen. Während land- und forstwirtschaftliche Betriebe sechs Prozent zahlen, zahlen alle anderen 2,6 oder 3,5 Prozent. Eine Ausnahme sind Ein- und Zweifamilienhäuser über einem bestimmten Wert. Der Grundsteuermessbetrag (in Promille) ergibt sich aus Einheitswert multipliziert mit Steuermesszahl. Multipliziert mit dem Hebesatz ergibt dies den Jahresgrundsteuerbetrag, den die Kommunen dann dem Besitzer ausstellen.
Klingt alles kompliziert für Dich? Keine Angst, mit unserem Tool ist dies alles überschaubar und simpel. Wir helfen dir in kürzester Zeit alle Informationen für die Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung) zusammenzutragen und diese an uns zu übermitteln.
Ermittle hier einfach, was eine Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung) für Dich kosten würde:
Um sich auf ein einheitliches Modell zu einigen, wurde viel diskutiert und besprochen und das „Bundesmodell“ entworfen. Das Bund-Länder-Treffen ergab nun folgende Eckpunkte, die für ein gemeinsames Modell und die neue Bewertung der Grundsteuer wichtig sind:
Der Bodenrichtwert ist hier die Grundlage zur Berechnung. In dem Bundesmodell werden allgemeine bzw. durchschnittliche Werte der Nettokaltmiete herangezogen. Diese sind gestaffelt nach Mietstufen und aus dem Mikrozensus abgeleitet. Auch das Baujahr des Gebäudes fließt mit in die Wertung ein. All diese Informationen findest Du in Deinen Unterlagen zum Grundstück oder der Immobilie.
Das Wichtige dabei: Die Reform soll aufkommensneutral sein. Beim Bund-Länder-Treffen konnten sich jedoch nicht alle Länder auf einen Reformvorschlag einigen. Bayern will seinen eigenen Weg mit einem wertunabhängigem Modell gehen. Jedes Bundesland kann selbst entscheiden, welche Regelung es bevorzugt. Ob das Bundesmodell oder ein eigenes Modell.
Du hast keine Ahnung wie Du die Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung) für Deine Immobilie erstellst, aber musst Dich damit bald beschäftigen? Mit unserem Tool startest Du bestens vorbereitet in die Umstellung der Grundsteuer. Damit lassen sich alle nötigen Prozesse bereits jetzt vollständig digital erledigen, wodurch Du am Ende von einer schnelleren Abwicklung und Einreichung Deiner Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung) profitierst. Du sparst enorm viel Zeit, Arbeitsaufwand und vor allem Nerven!
Du hast eine oder mehrere Immobilien und/oder Grundstücke? Unser Tool unterstützt Dich bei der Aufnahme aller fehlenden Daten bis zur ELSTER Schnittstelle – alles in einem vollständig digitalen Workflow. Du musst Dich zudem nicht mit den verschiedenen Gesetzeslagen der Bundesländer auseinandersetzen. Das machen wir – DEIN STEUERBERATER – für Dich. So erstellst Du alle Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung)en ganz ohne Probleme. Es ist kinderleicht: Du folgst einfach nur den Schritten, die Dir der Workflow vorgibt.
In unserem Rechner kannst Du Dein Grundstück bewerten lassen und erfährst schnell und einfach, welcher Grundsteuerbetrag in etwa auf Dich zukommt. Denn da die Hebesätze von Bundesland zu Bundesland schwanken gibt es große Unterschiede in der Berechnung. Natürlich dient das Tool Dir nur als erster Überblick, danach kannst Du die Daten ganz einfach auf Wunsch an uns übertragen und wir helfen Dir bei der Grundsteuererklärung.
Ab 2025 müssen Kommunen den Grundsteuerbescheid auf Basis des neuen Grundsteuerwerts erlassen. Eine Aufkommensneutralität des Gesetzgebers wird angestrebt. Alle Kommunen müssen deswegen ihren Hebesatz senken. Teilweise müssen Steuerkanzleien schon bis Oktober 2022 die Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung)en einreichen. Damit Du alles fristgerecht erledigen und an das Finanzamt übermitteln kannst, nimmt Dir unser Tool und die Zusammenarbeit mit uns enorm viel Arbeit ab. So hältst Du alle vorgegebenen Fristen ohne Probleme ein.
Du bekommst eine Aufforderung vom Finanzamt, die eine Frist für die Erklärung erhält. Diese muss mindestens einen Monat vorher angekündigt werden. Eine Ankündigung kann auch als öffentliche Bekanntgabe in Deiner Gemeinde erfolgen, durch ortsübliche Medien, wie:
Bei ortsüblichen Bekanntmachungen ist die Aufforderung nach zwei Wochen rechtens bzw. gilt ab dem Zeitpunkt. Erhältst Du als Steuerpflichtiger die Aufforderung per Post, gilt sie drei Tage nach Versand als bekannt gegeben.
Der 1. Januar 2022 ist der erste Hauptfeststellzeitpunkt für die Grundsteuererklärung. Ab diesem Zeitpunkt kannst Du als Steuerpflichtiger jederzeit die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung bekommen.
Unser Tipp: Wenn Du vorbereitet in den Prozess starten willst, freuen wir uns auf eine Zusammenarbeit mit Dir. Denn als Deine digitalen Steuerberater wissen wir, auf was es in der Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung) ankommt und helfen Dir, alle wichtigen Daten zusammenzutragen. Eventuell erhältst Du die Aufforderung erst später im Jahr oder erst im darauffolgenden Jahr, aber besser vorbereitet zu sein, als überrascht zu werden, oder
Wenn Du eine wirtschaftliche Einheit besitzt, musst Du eine Steuererklärung abgeben. In dem Fall bist Du meistens der Besitzer des Grundstücks. Erbbaurechte sind anders geregelt: Hier zahlst Du als Erbbauberechtigter und der Erbbauverpflichtete muss ebenfalls zur Erklärung beitragen. Befindet sich Deine Immobilie auf einem fremden Grundstück? Dann muss der Eigentümer des Grundstücks zwar die Erklärung abgeben, Du aber mitwirken.
Bist Du Mieter? Dann bist Du fein raus, denn Du musst keine Grundsteuererklärung abgeben. Die Grundsteuererklärung muss Dein Vermieter machen – Du kannst aber im Rahmen der Betriebskosten an dieser beteiligt sein. Das steht in Deinem Mietvertrag!
Als Eigentümer musst Du dem Finanzamt viele Daten übermitteln. Dabei stehen wir Dir als helfende Hand zur Seite und übernehmen diese Aufgabe gerne für Dich. Teile uns einfach die benötigten Daten mit, wir setzen das Schreiben auf.
Am besten suchst Du vor unserem Termin schon mal folgende Daten heraus, die sind auch für den Rechner sinnvoll:
All dies sind Daten, die das zuständige Finanzamt (das, was Dir auch Deine Aufforderung zur Abgabe der Erklärung geschickt hat) abfragen kann. Sei vorbereitet und mach Dir keinen Kopf – Deine Grundsteuererklärung bekommst Du mit uns einfach hin.
Die Bodenrichtwerte liegen dem Finanzamt oft vor, die restlichen Werte solltest Du kennen und ansonsten easy auf dem Kaufvertrag oder den Bauplänen nachschauen können. Ein weiterer Anhaltspunkt sind die Policen zur Haus- bzw. Hausratversicherung. In Deiner Mitteilung steht, welche Informationen das Finanzamt schon über Dich hat und welche Du noch einreichen musst.
Du als Steuerpflichtiger bist dazu angehalten, dem Finanzamt mitzuteilen, wenn sich etwas zwischen zwei Hauptfeststellungen ändert. Ob Änderung des Eigentümers, Höhe des Grundsteuerwerts, die Vermögensart oder die Grundstücksart – Du bist verpflichtet all diese Änderungen zu melden. Oft weiß das Finanzamt aber durch die Meldung der jeweiligen Behörde schon Bescheid. Du hast Glück: hier wird keine komplette Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung) wie zum Meldezeitpunkt fällig, sondern lediglich eine „Anzeige“ – eine kurze schriftliche Erklärung – für die Du Formulare von der Finanzverwaltung erhältst.
Unsere Empfehlung: Nimm bei zeitlichen Änderungen, die kurz vor dem Bewertungszeitraum liegen, schnell Kontakt mit dem zuständigen Finanzamt auf. Dadurch gehst Du auf Nummer sicher, dass alles seine Richtigkeit hat.
Bist Du zu spät dran? Gerne beraten wir Dich bzw. greifen Dir unter die Arme, um so schnell wie möglich den Prozess in die Wege zu leiten. Denn als Deine digitalen Steuerberater kennen wir uns bestens mit der Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung) aus. Bei einer zu späten Einreichung erwartet Dich eine Geldstrafe (Verspätungszuschlag). Für jeden angefangenen Monat der Verspätung zahlst Du 0,25 % der festgesetzten Steuer – mindestens also 25 €. Das lässt sich verhindern – handele jetzt, um dem Stress zu entkommen.
Als Deine Steuerberater setzen wir voll und ganz auf papierlose Prozesse. Wir freuen uns sehr, dass auch die Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung) in elektronischer Form vom Finanzamt bevorzugt wird. Mit unserem Rechner hast Du wahrscheinlich bereits ein bisschen was zu Deiner Grundsteuer erfahren. Uns ist wichtig in einem persönlichen Termin alles Weitere zu besprechen und mit Dir Deine Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung) auf den Weg zu bringen.
Nur in bestimmten Ausnahmefällen darfst Du Deine Erklärung auch auf Papier abgeben. Beispielsweise, wenn Du keinen Computer besitzt, aber das sind oft sehr große Ausnahmen.
Bei der neuen Grundsteuer wird von Anfang an auf Digitalität gesetzt! Wir sind begeistert, denn das erleichtert uns die Zusammenarbeit mit Dir. Dadurch werden auch die Sachbearbeiter entlastet, denn alle Daten werden nun automatisch verarbeitet. So landen alle Bescheide schneller bei Dir. Ohne Automatisierungen würde die Neubewertung von über 36 Millionen Grundstücken wohl auch ewig dauern.
Worauf wartest Du noch? Gib alle Deine Daten in unser Tool ein und starte jetzt mit Deiner Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung). So bist Du allen anderen voraus und wirst nicht vom Bürokratieaufwand überrannt. Mit unserer Unterstützung, als Deine Steuerberater, behältst Du einen kühlen Kopf, auch wenn Du in Arbeit zu versinken scheinst. Gerne beraten wir Dich umfassend zu allen Vorteilen, die Dir eine Zusammenarbeit bietet. Wir freuen uns auf Dich!